(傳真社香港5日電) – FactWire傳真社上月報道領展(823)向房委會購入資產的《買賣協議》設分攤比率契諾,訂明有23個居屋的停車場及商場買家須分擔屋苑公用地方維修費。不過調查發現,有投資者將停車場再拆售後,小業主並不清楚此責任,賣家亦沒有按規定要求買家簽署契據。負責執行契諾的房委會指,若新買家未能承諾遵守,上手業主要為違反契諾事宜負責。

「這些因素都會影響我們是否購買車位,公用地方維修費可大可少,怎知道有多少地方要維修?」去年購入兆麟苑車位的陳小姐指,由經紀介紹車位,至律師辦理買賣手續,都無人提過需要攤分公用地方維修費,「我們普通人不會懂得這些知識,沒有律師或經紀告訴我們,相信很多業主都不知道。」

領展2014年9月將兆麟苑商場及停車場售予資深投資者林子峰名下的日揚國際(香港)有限公司(下稱日揚),日揚2015年底再將449個車位分拆出售,是23個受分攤比率契諾(Split-ratio Covenant)限制的居屋屋苑中唯一已拆售停車場,車位現由小業主持有。

領展與房委會2004年簽訂的《買賣協議》訂明,領展及其後買家須按分攤比率契諾要求的比例,攤分屋苑公用地方及設施的維修或管理費,即使公契有其他攤分規定,也應按分攤比率契諾承擔。分攤比率契諾亦訂明,當領展出售資產時,要與買家訂立有相同契諾條款的買賣合約,並在完成交易時,要呈交一份含有相同契諾內容的承諾契據(Deed of undertaking)予房委會,以便房委會執行有關契諾。

翻查日揚與領展就兆麟苑停車場及商場簽訂的交易文件中,有列出相關條文,包括分攤比率契諾的內容,房委會回覆傳真社確認領展已提供日揚簽署的承諾契據。至於小業主向日揚購買兆麟車位的交易文件,內容與日揚與領展之間的合約處理相近,包括在臨時買賣合約中提到物業權益受制於之前的契諾,但未有詳列契諾內容,至正式買賣合約則有列出相關條文,包括分攤比率契諾的內容。至於要向房委會提交的承諾契據,房委會在日揚拆售車位逾兩年半仍沒有收到,回覆查詢時表示,「我們知悉日揚亦預備因應出售個別車位向房委會提供相關的承諾契據。 」

傳真社成功接觸逾20名買入兆麟苑車位的業主,均表示沒有簽過相關承諾契據,大部分業主稱,買賣合約由日揚提供的律師處理,沒清楚說明有條款要求他們支付公用地方維修費。

翻查傳媒報道,日揚在2015年11月底舉行該屋苑的車位展銷會,超額認購55倍,3小時沽清449個車位。當日成功購入車位的業主吳先生憶述,日揚當時提供的條款十分吸引,日揚售出車位後,會以比市價高少許的租金包租一年,交易亦包律師費、釐印費,所以大部分買家都採用對方律師,「不過(律師)解釋合約條文時就講得比較含糊,無提過契諾,只有講過要付2,000元入維修基金,用作停車場維修,沒提過公用地方(維修)。」

他亦相信自己無簽過承諾契據,「物業成交完成後我到律師樓取回買賣契約,有人給我一張紙叫我簽完交回房委會,可能這就是承諾契據,但律師沒解釋,我亦不清楚這是甚麼,便沒有理會。」他指,律師之後沒有跟進,亦再無人要求他簽署。

負責執行契諾的房委會回應傳真社查詢時指,呈交承諾契據的責任在於出售一方,若買家拒絕承擔契據列明的責任,上一手業主仍須負責,「當領展出售受分攤比率契諾規範的商業設施時,買家須在領展與買家簽署的轉讓契據內承諾遵守分攤比率契諾;領展並須向房委會呈交一份由買家簽署的承諾契據,列明買家承諾遵守分攤比率契諾,否則領展仍須為違反契諾的事宜負責;上述安排亦適用於該物業的及後繼承者。」

根據契諾列明,兆麟苑車位業主要攤分屋苑公共地方百分之6.3維修費,即是每1,000萬元費用要負責63萬元,是23個受契諾限制的屋苑中攤分比例較低的屋苑,其他22個屋苑最高攤分比例近三成,部分屋苑只有個別公用設施需要分擔費用。

法政匯思成員、熟悉土地法的大律師何旳匡指出,房委會與領展簽訂的買賣協議文件,有要求領展及其後買家在將來出售或拆售資產時,必須規定新買家簽署一份有同樣條款的承諾契據予房委會,承諾他們會遵守這個契諾,因此現業主沒有簽署承諾契據,房委會可以向上一手業主追討分擔費用。

不過他認為,小業主與日揚之間的買賣文件有寫明要遵守契諾,所以房委會亦可向停車場小業主追討。他解釋,根據《物業轉易及財產條例》第40至41條,任何人買了這塊土地的權益,都應該要受到契諾的限制,「領展與房委會的買賣協議及轉讓契都有記錄在土地註冊處,他們不知情只是他們沒有注意土地買賣文件的內容。」因此即使買家沒有簽署承諾契據,亦不能說不知道受契諾約束,並且有責任遵守。

至於買賣雙方聘請同一個律師,何旳匡認為,雖然聘請律師費用由對方支付,但律師亦有責任向買家解釋清楚條款,若沒有提醒小業主,可能會有爭拗的地方,「如果證明到律師有疏忽,亦可以向律師追討。」至於停車場業主各自的攤分比例,何指,會根據停車場公契攤分,若公契沒有寫明,則按業權份數分擔。

 

原文載於二零一八年 八月五日《傳真社