7月10日更新領展及房委會回應:

FactWire傳真社周日(8日)報道領展及其後買家須分擔23個居屋屋苑公用地方的管理及維修費,現時僅3個屋苑知悉此契諾。報道發表後,負責執行契諾的房委會及仍持有其中16個屋苑停車場及零售設施的領展,於周一晚上回覆傳真社。房委會指如有違反契諾的個案會嚴肅跟進,領展則指,公契執行人須主動向領展要求攤分費用,公司才會跟進。

房委會指,會就分攤比率契諾再聯絡相關的業主立案法團或其管理公司。如有違反契諾的個案,房委會會嚴肅跟進,採取適當行動。會方又指,如個別屋苑/屋邨的業權人就分攤比率契諾有任何疑問,房委會代表樂意提供協助及跟進。 對於如領展及其後買家違反上述契諾,會有甚麼後果、會方過往有沒有以契諾列明的執行方角色,協助23個居屋的業主立案法團、經理人,要求領展或其後買家分攤屋苑的維修費用等問題,房委會未有回應。

報道揭發穗禾苑的水管維修工程未有按契諾要求攤分維修費用,導致業主多付逾千萬,房委會回應指,知悉有關的維修工程事宜,並一直注意其發展。房委會已與法團聯絡,了解最新情況。如有需要,房委會將會根據分攤比率契諾採取適當跟進。 至於天馬苑新業主策勵拒付道路保養費一事,房委會回應指已接觸管理公司,了解有關開支項目的詳情。如分攤比率契諾適用,房委會將按需要根據契諾採取適當跟進。

另外,仍持有16個相關屋苑停車場及零售設施的領展回應傳真社指,住宅部份的公共地方由住宅公契執行人(即屋苑法團或其委聘之管理公司)全權負責,作為商場部分業主的領展無權參與,因此必須由住宅公契執行人發出有關攤分公共地方支出的要求後,公司方能跟進並支付應付開支。至於已售出之物業倘若涉及分攤比率契諾的安排,領展指,「新物業買家已在轉讓契約承諾遵守相關條款,並直接向房委會承諾遵守契諾。」

傳真社周日報道,2005年領展向房委會購入資產的合約訂明,領展及其後買家須分擔23個居屋屋苑公用地方的管理及維修費,但現時只有3個屋苑知悉契諾。契諾列明,當屋苑經理人或業主立案法團要求時,零售或停車場業主需要按契諾的比率支付相關費用,以約束當時簽訂買賣合約的領匯及其繼承人和受讓人。負責執行契諾的房委會於報道發表前,未有回應如何履行責任、監察領展遵守契諾。

(傳真社香港8日電) – 房委會2005年將180項停車場及零售設施分拆出售予領匯房地產投資信託基金(823)(現稱領展),但一直無公開交易文件,外界難以監察。FactWire傳真社取得當年雙方簽訂的《買賣協議》,發現協議中的「分攤比率契諾」規定,領展及其後買家須攤分23個居屋公用地方的管理和維修費,比例由百分之6至近一半不等。但記者向各屋苑管業處查詢後發現,只有3個屋苑知悉此契諾,按分攤比率向領展索取相關費用,有屋苑因業主不知情,為領展多付千萬元維修費。負責執行契諾的房委會未有回應如何履行責任、監察領展遵守契諾。

傳真社5月中透過《公開資料守則》取得房委會與領匯2004年11月簽訂的《買賣協議》及05年的補充文件,合共超過300頁,詳細列出房委會與領匯的物業協議,包括各項約束停車場及零售設施擁有人的限制性契諾。其中的「分攤比率契諾」內容指,為確保屋苑餘下部分(住宅地段)的利益,商場及停車場的擁有人應按房委會過往在該屋苑採納之分攤比率,承擔屋苑公用地方及設施的管理、維修及保養之費用及開支,不同屋苑比率由百分之6至49.2不等,即使公契有其他攤分規定,也應按分攤比率契諾承擔。

契諾列出共23個居屋屋苑受「分攤比率契諾」保障,並以附表形式標明比率適用於屋苑哪些公用設施(見表一)。契諾亦提到,房委會是負責執行的一方,當屋苑經理人或業主立案法團要求時,零售或停車場業主需要按契諾的比率支付相關費用,以約束當時簽訂買賣合約的領匯及其繼承人和受讓人。至於住宅業主是否需要攤分商業部分公用地方的管理及維修費,契諾並無明確交待。

運房局過往解釋房委會如何監管已拆售物業時,多次提及零售設施契諾、停車場契諾及福利租賃契諾,但無提及分攤比率契諾的存在。有關分攤比率契諾的內容,並非像公契放在大廈供查閱,市民要了解契諾內容,需要在土地註冊處購買房委會與領展就個別屋苑簽訂的買賣合約,才會知道該屋苑是否受上述契諾保障,以及其分攤比率。

傳真社記者以住戶身分,向23個受分攤比率契諾保障的屋苑查詢,零售及停車場業主有否按契諾列明的比率攤分住宅部分公用地方維修費,結果只有3個屋苑管業處表示,零售及停車場業主有按照契諾攤分住宅部分公用設施維修費,包括青衣青華苑、美孚賢麗苑及屯門新圍苑。其餘11個屋苑管業處均表示,屋苑分為住宅、商業兩地段,住宅地段內公用地方維修由業主按業權份數攤分,商業部分由該地段的業主(領展或其後買家)負責,兩者「互不相干」,有3個屋苑管業處表示,領展或其後買家在部分公用設施攤分維修費,有6個管業處表示不清楚或不願透露。

傳真社取得領展05年與房委會簽訂的買賣協議,發現領展及其後買家須攤分23個居屋公用地方的管理和維修費,但只有3個屋苑知悉權利,按比例向領展索取費用,有屋苑不知情下為領展多付千萬元維修費。

 

穗禾苑2400萬水管工程 業主多付逾千萬

23個設分攤比例契諾的屋苑裡,以沙田穗禾苑的分攤比率最高。穗禾苑位於沙田市地段第43號,包括第43號之餘段(住宅部分)及A段(非住宅部分)。2005年A段的零售及停車場設施出售後,當時業主領匯應按分攤比率契諾,分攤住宅部分公用設施百分之49.2的維修費;另外百分之50.8由住宅業主按業權份數分攤。

不過,穗禾苑於2013年進行造價逾2,300萬元的地底供水喉管工程時,業主立法案團及領匯並無按契諾要求攤分維修費用,反而以「用水量」去釐定支付比例。有住戶指,工程鋪設的水管為整個屋苑包括住宅、商場及學校供水,但最終住戶承擔近九成六,即2244.3萬元;領匯及房署僅攤分餘下百分之四費用,領匯支付81.7萬元、房署支付12.6萬元。

翻查穗禾苑公契,「公用地方」指土地註冊處登記文件內指定供作一名或多名業主專權使用、居住或享用之部分以外,整個屋邨的其他地方。換言之,除住宅單位、商場停車場等有業權的地方外,其餘部分均屬於穗禾苑「公用地方」。

關注穗禾苑維修問題的新界東立法會議員新界東楊岳橋指,根據穗禾苑的情況,維修時小業主需要承擔百分之50.8,其餘的49.2是房委會或其後買家承擔,當年未按此比例攤分,對小業主不公,「當年不是用這種方法去計算,是以用水量去計算,居民當然用最多的水,最後推算出來的費用是居民要承擔九成,小業主變相多付1000萬元的費用。」

傳真社向領展查詢公司為何沒有按照契諾要求支付地底供水喉管工程的維修費用。領展指,公司一直遵守相關地契及契约條款,營運旗下物業,又指工程由業主立案法團主導,並由法團委聘之獨立顧問負責工程設計、招標及提供顧問等服務,「該獨立顧問計算工程費用攤分比率,並經業主周年大會議決通過」,公司已按照決議支付應繳費用。

策勵入主天馬苑拒付道路保養費

黃大仙天馬苑亦受分攤比率契諾保障,契諾列明屋苑公共道路之維修及保養費用,由住戶分擔百分之70.5、停車場業主分擔百分之29.5。天馬苑位於新九龍內地段5994號,房署同樣將地段分為餘段(住宅部分)及A段(商場連停車場部分)。

由竹園道轉入天馬苑停車場及商場的車路—金竹里,位處屋苑住宅地段,現屆業主立案法團主席黃貝雯指,房委會2005年拆售物業前,及領展2005年購入停車場及商場後,兩名大業主一直有分擔該車路的維修及管理費用,該路段一名清潔工人每月工資6千多元,過往領展每月會按比例支付2千多元,如有其他維修開支,領展也會按比例支付。但自從2016年5月領展將天馬苑商場售予上市公司盈信控股(0015)旗下的策勵有限公司後,管業處每月將付款通知送至策勵, 但公司一直未有付款。

傳真社向策勵母公司盈信控股查詢為何未有按分攤比率契諾要求,分擔天馬苑住宅部分內公共道路的維修及保養費用,盈信於截稿前未有回覆。

法政匯思成員、熟悉土地法的大律師何旳匡表示,分攤比率契諾屬買賣協議條文的一部分,具法律效力,簽訂契諾的雙方為房委會與領展都需要遵守。雖然內容指明由房委會一方負責執行(enforce),不過根據法例第219章《物業轉易及財產條例》第26條,即使小業主不是簽約方,仍然可以向領展或其後業主追討。以穗禾苑的例子,小業主在不知道有分攤比率契諾情況下,同意了對領展單方面有利的攤分比率,這協議將領展的分攤比率降低,領展實際無付出任何代價,協議可能無效,住宅業主有權向領展追討。

不過,房委會並未有履行執行契諾的責任。領展2016年將穗禾苑商場及停車場出售,遵守契諾的責任轉移至新買家安望置業有限公司(安望為英皇國際附屬公司)。現屆穗禾苑法團管理委員會於同年上任後,翻查買賣文件發現無論是房委會與領匯簽訂的買賣合約,或是領展出售物業予英皇的招標文件,同樣顯示有此契諾,法團才知悉分攤比率一直生效,故要求英皇遵守契諾責任。法團目前正與英皇商討分攤比率如何實行。有住戶指,英皇曾要求契諾指明的執行方房委會一起商討,法團邀約房委會協商,但對方沒有回應。傳真社就此向房委會及英皇查詢,於截稿前未收到回應。

房委會05年列分攤比率約束買家

立法會文件顯示,房委會在2003年7月決定分拆出售轄下零售和停車場設施後,曾多次收集公眾意見,期間有居民團體提出「要求(領匯)維持現行有關分擔屋邨公用地方的管理和維修保養費用的安排,並加以清楚訂明。」房委會回應團體訴求,指「個別屋邨的分擔比率一般已在公契中訂明。不過,有23個屋邨所採納的分擔比率實際上有所不同。領匯已同意按照該等屋邨所採用的分擔比率。」2004年及05年房委會與領匯簽訂《買賣協議》及補充文件,特別於23個居屋屋苑加入分攤比率契諾,約束領展及其後買家。

調查進一步發現,政府拆售資產前,作為商場及停車場業主的房委會亦沒有按規定攤分公用地方維修費用。以穗禾苑為例,1980年入伙後由房委會擔任公契管理人管理屋苑。至2000年代初,屋苑成立首屆業主立案法團,房委會將屋苑住宅部分管理事宜移交法團,雙方就屋苑哪些公用地方維修費用須按比例攤分協商,包括公用地方及斜坡的維修費「分攤比率」。

房屋署房屋事務經理2000年6月7日於候任法團管理委員座談會上指出,「穗禾苑開邨時以一整體發展,當時沒有將住宅及商場分割。而穗禾苑地段分別有住宅、車場及商場物業,房屋署會按照百分之50.8及百分之49.2的比率攤分斜坡或公共地方維修費用。」至於其他公用地方,例如車路、燒烤場小徑等維修費用,則由房署負責。

不過,2002年房委會向當時法團發出的公函,卻反口指「隨著穗禾苑之管理權於2001年3月1日正式由房屋委員會移交至貴法團,屬於住宅地段內7個斜坡磡察、維修及改善工作應由貴法團自行聘請專業人士進行」,又指「斜坡之改善、保養及修理費用須由業主支付,而房委會作為第43號A段 (停車場、商場部分) 之業權人是不須負責的。」此後屋苑住宅部分與商場及停車場部份的公用地方維修、管理費用,由住宅業主、房委會各自分擔。傳真社向房委會查詢,為何房委會於2002年後未有在穗禾苑按比率分攤公用地方維修費用?房委會於截稿前未有回應。

房委會僅指契諾仍然適用無回應如何監察

傳真社亦向房委會查詢,契諾指明的執行方房委會於出售物業後透過甚麼方式監察領展及其後買家遵守上述契諾?如領展及其後買家違反上述契諾,會有甚麼後果?房委會過往有沒有以契諾列明的執行方角色,協助23個居屋的業主立案法團、經理人,要求領展或其後買家分攤屋苑的維修費用?房委會於截稿未回應上述問題,但確認有關的分攤比率契諾仍然適用於23個屋苑,指分攤比率契諾訂明物業中共用地方及設施之管理,維修及保養費用及開支的分攤安排。

立法會公屋及居屋商場、街市及停車場事宜小組委員會5月24日按議員要求,公開2004及05年房委會與領匯簽訂的《買賣協議》、補充文件及附錄。委員會將於7月9日召開公聽會,就公營房屋商場、街市及停車場營運情況和問題聽取公眾意見。

香港房屋委會與 The Link Properties Limited 簽訂的買賣協議

(i)房委會與 The Link Properties Limited 於 2004 年 11 月 19 日簽訂的買賣協議

ASP signed by HA and the LINK Properties Limited on 19 November 2004

https://www.documentcloud.org/documents/4585465-ASP-Signed-by-HA-and-the-LINK-Properties-Limited.html

(ii)房委會與 The Link Properties Limited 於 2005 年 9 月 6 日簽訂買賣協議的補充物業協議

The Supplemental Agreements to ASP signed by HA and the LINK Properties Limited on 6 September 2005

https://www.documentcloud.org/documents/4585467-The-Supplemental-Agreements-to-ASP-Signed-by-HA.html

(iii)房委會與 The Link Properties Limited 於 2005 年 11 月 3 日就協議(i)和(ii)簽訂的附錄

The Addendum to (i) and (ii) signed by HA and the LINK Properties Limitedon 3 November 2005.

https://www.documentcloud.org/documents/4585466-The-Addendum-to-I-and-Ii-Signed-by-HA-and-the.html

原文於二零一八年七月八日載於傳真社