每幢價值逾億元、共有12幢獨立屋的九龍塘豪宅「牛津道一號」,由發展商中國海外發展(下稱中海外)在2011年至2013年發售,本報經歷近一年偵查,揭發項目在出售時,發展商涉於獨立屋車房僭建閣樓一併出售,買家多獲一成樓面面積,變相九折買樓。本報取得一份中海外與買家簽署、被列作保密的附屬協議副本,中海外在密議中承認出售的獨立屋包含「非法/非認可建築」,買家要保密,也不得因僭建而索償。本報記者月初進入其中一幢二手放售的獨立屋,直擊確認涉嫌僭建閣樓面積約500平方呎,以當年新盤出售呎價計算約價值1700萬元。中海外接受本報查詢時表示「我們沒有回應」。

屋宇署跟進 如違例會執法

屋宇署發言人回應稱,近日派員到牛津道一號視察,但無法入內,署方會繼續跟進,如發現有違反《建築物條例》,會按現行政策採取執法行動。法政匯思成員何旳匡大律師指協議顯示發展商可能明知而違反建築物條例,可能要負刑責,可處罰款40萬元及監禁2年,「當賣家是一個發展商時,整個物業、屋苑都是它去負責付錢及興建,它亦會付錢請專業人士,包括認可人士同承建商去建這樓宇,並經過入則去批准,才可以開始這個建築工程」。何旳匡指本報取得的秘密協議,可成為事件環境證供。

保密協議認有非法建築 列明不得索償

本報取得的秘密協議副本,屬牛津道一號一間已出售獨立屋,交易價接近2億元,由中海外代表和首名買家共同簽署。該協議名為附屬協議(Side Agreement),第一部分訂明買家知悉物業包含「非法/非認可建築」,已檢查及滿意現狀,買家在簽署真正樓宇買賣合約前,若屋宇署或其他政府部門要求拆除僭建,買家除不能向發展商索償外,更必須繼續完成交易,即不能「踢契」。協議又設保密條款,列明買家不得對外披露內容,亦不能將秘密協議交土地註冊處登記,令日後二手買家難以發現僭建物與發展商的關係。

本報取得的協議副本簽署式樣雖被塗黑,但文件內容和簽署賣家一方均顯示為中海外,簽署日期為2011年12月8日。而屋宇署發出的入伙紙日期為2009年12月3日,即秘密協議與入伙紙日期相差兩年。不願公開姓名的投訴人透露,懷疑全屋苑12幢獨立屋都有僭建,首賣時亦附帶上述秘密協議。

經紀認車房閣樓屬僭建﹕個個都偷建

中海外於2006年購入牛津道一號地皮發展,於2009年取得入伙紙。發展商於2011年8月至2013年4月悉數出售12個單位,一手售價為1.68億至2.38億,平均每幢售1.9億,共套現21.54億元。屋宇署圖則顯示,牛津道一號總住宅建築樓面約6萬平方呎,平均每幢屋約5000平方呎。每幢屋有3層(G/F和1樓之間另有M/F),並建有停車地庫,可泊兩輛私家車,車房樓底約5.1米高,並無任何閣樓結構。但記者本月初佯裝投資者參觀正在二手市場放售的15號獨立屋,在停車地庫目擊到有僭建層,猶如一個閣樓架在車房上,令原來逾5米高的樓底大減逾半,陪同的地經代理站在車庫裏,一舉手便可碰到閣樓底部。該經紀直言:「個個(獨立屋)都偷(建)了個閣仔,這個是僭建來的,不計落實用面積。原本是無的(僭建),但它(發展商)裝修的時候偷出來,上面有個貯物室讓你放衫和袋。」

現場所見,僭建閣樓的樓梯入口在升降機旁,閣樓裝修成客廳,但樓底僅剛剛可讓一個普通身材的人站着出入,頂部則有假天花及裝飾玻璃,並放置了梳化和紅酒櫃,另有200多呎的貯物室和衣帽間。

15號屋現業主姓王,他於2013年4月以1.77億向中海外買入,以實用面積5069方呎計,呎價為3.4萬元,按圖則顯示車房面積計算,僭建閣樓面積約510方呎,其「價值」約1700萬元,原買家當年變相是以九折買樓。

議員批承建商公然違法

公民黨立法會議員楊岳橋認為,相關政府部門應立即執法,「好明顯是一個在香港有規模的承建商公然違法」。民主黨立法會議員涂謹申則對有關違規表示失望,「令人覺得個價錢便宜了,這個行為會令人感覺不齒」。民主思路召集人兼資深大律師湯家驊回應指協議是發展商與買家之間的合約,但業主若收到屋宇署的拆除通知而不實行,有可能遭到檢控。

明報記者

(原文載於 2016 年 5 月 30 日《明報》)